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VIABILIDAD URBANÍSTICA

¿Sabes cuantos proyectos en los que se realiza un gran esfuerzo por conseguir una ejecución en plazo y costes no pueden ponerse en marcha por falta de licencias y autorizaciones? ¿Sabes cuantos proyectos una vez ejecutados han tenido que ser subsanados para cumplir algún requerimiento urbanístico por parte de la administración? ¿Sabes cuantos proyectos una vez realizada la inversión inicial han quedado paralizados por cuestiones urbanísticas durante años?…. en nuestra experiencia profesional más de la mitad de los proyectos tienen alguno de estos problemas siendo esta una circunstancia habitual, lamentablemente.

En el estudio de un proyecto o modelo de negocio la palabra clave es la VIABILIDAD. Estudiamos la VIABILIDAD ECONÓMICA del proyecto o modelo de negocio para ver si es rentable en el tiempo y si es viable su implantación. Para el estudio de su implantación se realiza un estudio detallado de la EJECUCIÓN donde el coste de los trabajos y los plazos se determinan como los parámetros claves para dicha implantación dentro del modelo de viabilidad planteado. Pero, ¿qué pasa si una vez ejecutado en tiempo y costes no podemos poner en marcha la actividad, o ni siquiera hemos podido ejecutarla por ausencia de licencias? Se nos escapa otro parámetro que no se suele tenerse en cuenta: VIABILIDAD URBANÍSTICA.

Como ejemplos rutinarios de circunstancias comunes a evaluar en la VIABILIAD URBANÍSTICA de un proyecto podríamos comentar:

• En la puesta en marcha de una actividad no inocua (incluida en el Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental ) habrá de tenerse en cuenta que será necesaria una tramitación ambiental según la legislación anteriormente mencionada paralela a la licencia, que incluirá una exposición pública con un periodo de posibles alegaciones. Dicho trámite no se podrá resolver en menos de dos meses y podría alargarse según el caso por lo que resulta esencial tener en cuenta esta variable en el estudio de la viabilidad de dicha actividad. DISCIPLINA

• Plantear un proyecto sobre un suelo urbano sin tener en cuenta si la clasificación exacta es suelo urbano no consolidado supondrá un planteamiento de plazos totalmente diferente en tanto a cual es el desarrollo urbanístico que será necesario para pasarlo a suelo urbano consolidado, que en algún caso puede tardar hasta un año. PLANEAMIENTO

• Trabajar sobre un suelo urbano no consolidado sobre el que aparentemente se puede obtener licencia de forma directa pero que este dentro de una unidad de ejecución y esté afecto a resolver su redistribución de beneficios y cargas entre otros propietarios existentes o con la administración supondrá una carga económica que deberá estar prevista en el estudio de viabilidad previo. GESTIÓN.

DISCIPLINA+PLANEAMIENTO+GESTIÓN= URBANISMO

En cualquiera de los casos anteriormente expuestos el no dedicar el suficiente esfuerzo a la previsión y gestión de dichas casuísticas y confiarlo todo a una simple llamada al técnico de la administración o político conocido supone, en la mayoría de los casos, el fracaso de la viabilidad del proyecto en cuento a retrasos, falta de autorizaciones, alargamiento de los plazos…

Es práctica habitual realizar una gestión de recursos en la que se prioriza el diseño (en la fase de proyecto) y los costes y plazos (en la fase de ejecución), quedando de esta manera una gestión descompensada en la que no se dedica el suficiente tiempo a estudiar y gestionar los temas urbanísticos.

Con todo lo expuesto anteriormente lo que queremos proponer es el concepto de viabilidad urbanística como un parámetro clave en el estudio de viabilidad de cualquier proyecto, papel que no se está desempeñando normalmente hasta ahora. En nuestra experiencia un planteamiento correcto del proyecto en el que se tenga en cuenta la VIABILIDAD URBANÍSTICA y se incluya dentro del organigrama de trabajo garantizando su tiempo y gestión adecuada garantizará la VIABILIDAD DEL PROYECTO. En este sentido contar un estudio profesional con experiencia en temas urbanísticos puede ser vital, siendo además recomendable una visión global con un equipo profesional con experiencia tanto en ejecución como en tramitación urbanística y conocimientos de la administración.

La apuesta por un modelo de trabajo integral en el que se coordine tanto el diseño como la ejecución desde proyecto, con integración de elementos técnicos desde el diseño, estudio de soluciones constructivas desde proyecto y una correcta gestión de la viabilidad urbanística garantizará la VIABILIDAD y el ÉXITO del mismo.

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